Pflichtenheft Hauswart: Vorlage für die Hauswartung.
Halten Sie fest, welche Aufgaben die Hauswartung in welchem Intervall erledigt: Reinigung, Umgebung, Technik, Winterdienst und Mieterkontakt. Die Vorlage ist nach Bereichen gegliedert, die Intervalle tragen Sie selbst ein. Dazu: Kosten über die Nebenkosten abrechnen und der passende Vertrag für den Hauswart.
Stand: Oktober 2026
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Pflichtenheft Hauswartung
Grundlagen
Reinigung
Umgebung
Technik
Winterdienst
Mieterkontakt
Unterschriften
Vorlage ohne Gewähr, keine Rechtsberatung.
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Aufgabenliste Hauswartung
Die Hauswartung umfasst je nach Liegenschaft Reinigung, Umgebung, Technik, Winterdienst und den Kontakt mit der Mieterschaft. Die Liste zeigt typische Aufgaben; übernehmen Sie in das Pflichtenheft nur, was für Ihr Objekt gilt und vertraglich vereinbart ist.
- Reinigung: Treppenhaus und Eingang, Lift, Waschküche und Trockenraum, Kellergänge, Fenster in allgemeinen Räumen
- Umgebung: Rasen, Hecken und Sträucher, Wege und Plätze, Entsorgungsstelle, Spielplatz
- Technik: Heizung kontrollieren, Beleuchtung allgemeiner Räume, Lüftungsfilter, Rundgang durch die Liegenschaft, Störungen an Fachfirmen melden
- Winterdienst: Schnee räumen, streuen, Dachrinnen und Gefahrenstellen kontrollieren, Einsätze im Kontrollblatt festhalten
- Mieterkontakt: Ansprechperson für Meldungen, Wohnungsübergaben begleiten, auf die Hausordnung hinweisen
Kosten der Hauswartung und Abrechnung über die Nebenkosten
Nebenkosten sind das Entgelt für Leistungen der Vermieterschaft oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen (Art. 257a Abs. 1 OR). Die Mieterschaft bezahlt sie nur, wenn dies besonders vereinbart ist (Art. 257a Abs. 2 OR). Die Hauswartung lässt sich deshalb nur dann über die Nebenkosten verrechnen, wenn sie im Mietvertrag als Position aufgeführt ist.
Verrechnet werden die tatsächlichen Aufwendungen; auf Verlangen ist Einsicht in die Belege zu gewähren (Art. 257b OR). Bei einer Abrechnung ist diese mindestens einmal jährlich zu erstellen und vorzulegen; bei einer Pauschale ist auf Durchschnittswerte dreier Jahre abzustellen (Art. 4 Abs. 1 und 2 VMWG).
Arbeiten an der Heizung: Die Wartung ist als Heizungskosten anrechenbar (Art. 5 Abs. 2 lit. g VMWG), Reparatur und Erneuerung der Anlagen sind es nicht (Art. 6 lit. a VMWG). Halten Sie im Pflichtenheft getrennt fest, welche Aufgaben Betrieb und Reinigung sind und welche Reparaturen. Kleine Reinigungen und Ausbesserungen in der Wohnung, die für den gewöhnlichen Unterhalt nötig sind, beseitigt die Mieterschaft nach Ortsgebrauch selbst (Art. 259 OR).
Vertrag mit dem Hauswart: Arbeitsvertrag oder Auftrag
Arbeitet ein Hauswart auf bestimmte oder unbestimmte Zeit im Dienst der Eigentümerschaft oder Verwaltung gegen Lohn, liegt ein Einzelarbeitsvertrag vor (Art. 319 Abs. 1 OR), auch bei regelmässiger Teilzeitarbeit (Art. 319 Abs. 2 OR). Dauert das Arbeitsverhältnis länger als einen Monat oder ist es unbefristet, informiert der Arbeitgeber spätestens einen Monat nach Beginn schriftlich über Parteien, Beginn, Funktion, Lohn und wöchentliche Arbeitszeit (Art. 330b Abs. 1 OR). Als Arbeitgeber rechnen Sie zudem Lohn und Sozialversicherungen ab.
Beauftragen Sie eine Hauswartungsfirma, die ihre Dienste selbständig erbringt, kommt ein Auftrag in Betracht: Die Firma besorgt die übertragenen Dienste vertragsgemäss (Art. 394 Abs. 1 OR). Klären Sie die Einordnung im Einzelfall.
In beiden Fällen gehört dieses Pflichtenheft als Anhang zum Vertrag. Gegenüber der Mieterschaft haftet die Vermieterschaft für Schäden, die eine Hilfsperson wie der Hauswart in Ausübung ihrer Verrichtungen verursacht (Art. 101 Abs. 1 OR).
Stand: Oktober 2026. Gesetzestexte geprüft auf Fedlex; ohne Gewähr, ersetzt keine Rechtsberatung.
So erstellen Sie das Pflichtenheft
- 1Liegenschaft und Gültigkeit eintragen
- 2Aufgaben je Bereich prüfen und ergänzen
- 3Intervalle festlegen
- 4Mit dem Hauswart besprechen und unterschreiben
Ausfüllbeispiel mit fiktiven Angaben
Treppenhaus: Boden reinigen, im Beispiel einmal wöchentlich. Aussenanlage: Abfall aufnehmen, bei der vereinbarten Kontrollrunde. Ergänzen Sie je Aufgabe die zuständige Person und wo die Erledigung vermerkt wird.
Die Beispielintervalle sind keine fachliche Vorgabe. Stimmen Sie Häufigkeit, Saisonarbeiten und Vertretung mit dem Hauswartvertrag ab. Technische Prüfungen gehören nur dann ins Pflichtenheft, wenn Zuständigkeit und Qualifikation geklärt sind.
Häufige Fragen
Es hält fest, welche Aufgaben der Hauswart in welchem Intervall erledigt. So wissen Verwaltung und Hauswart, was gilt.
Je nach Liegenschaft Reinigung der allgemeinen Räume, Pflege der Umgebung, Kontrollen an Heizung, Beleuchtung und Lüftung, der Winterdienst und der Kontakt mit der Mieterschaft. Massgebend ist, was im Hauswartvertrag vereinbart ist.
Ja, wenn die Hauswartung im Mietvertrag besonders als Nebenkosten vereinbart ist (Art. 257a Abs. 2 OR). Verrechnet werden die tatsächlichen Aufwendungen; die Mieterschaft kann Einsicht in die Belege verlangen (Art. 257b OR).
Arbeitet der Hauswart gegen Lohn im Dienst der Eigentümerschaft oder Verwaltung, ist es ein Arbeitsvertrag (Art. 319 OR), auch in Teilzeit. Erbringt eine Firma die Hauswartung selbständig, kommt ein Auftrag in Betracht (Art. 394 OR).
Ja, wenn der Hauswart ihn übernimmt. Für Flächen, Einsatzzeiten, Streumittel und ein Kontrollblatt gibt es ein eigenes Pflichtenheft Winterdienst.
Intervalle hängen von Liegenschaft, Vertrag und Saison ab. Tragen Sie sie für Ihr Objekt ein.
Ja. Kopieren Sie den Text und ergänzen Sie Bereiche wie Spielplatz, Tiefgarage oder Schwimmbad.
Der Hauswart erhält, was er erledigen muss
Schadenmeldungen landen bei ailean, der Hauswart bekommt nur, was er erledigen muss.
So arbeitet ailean für Verwaltungen