Pikettdienst und Notfälle: Leitfaden für Verwaltungen.
Ein Wasserrohrbruch am Sonntag oder eine ausgefallene Heizung im Januar duldet keinen Aufschub. Dieser Leitfaden zeigt, was als Notfall gilt, wie ein Pikettdienst aufgebaut ist und wie eine Eskalationsliste aussieht. Die Pikettliste füllen Sie direkt hier aus.
Stand: Oktober 2026. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Massgebend sind der Gesetzestext und Ihre Verträge.
Was ist ein Notfall?
Ein Notfall liegt vor, wenn ohne sofortiges Handeln Personen gefährdet sind oder an der Liegenschaft ein Schaden entsteht oder wächst. Typische Beispiele:
- Wasserrohrbruch oder austretendes Wasser, das in Wände, Decken oder andere Wohnungen dringt
- Ausfall der Heizung im Winter, besonders wenn das ganze Haus betroffen ist
- Stromausfall im ganzen Haus oder in Bereichen, die für die Sicherheit wichtig sind, etwa Treppenhaus oder Lift
- Einbruch mit beschädigter Haustür oder Wohnungstür, die sich nicht mehr schliessen lässt
- Verstopfte Hauptleitung mit Rückstau, Sturmschaden am Dach oder eingeschlossene Personen im Lift
- Brand, Rauch oder Gasgeruch: hier immer zuerst den Notruf alarmieren
Kein Notfall für den Pikettdienst sind in der Regel ein tropfender Wasserhahn, eine einzelne defekte Lampe oder ein klemmender Rollladen. Solche Meldungen werden erfasst und am nächsten Arbeitstag bearbeitet.
Rechtlicher Rahmen: dringend handeln
Der Vermieter muss die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand erhalten (OR Art. 256). Mieterinnen und Mieter müssen Mängel melden, die sie nicht selbst beseitigen müssen; unterlassen sie die Meldung, haften sie für den Schaden, der dem Vermieter daraus entsteht (OR Art. 257g).
Kennt der Vermieter einen Mangel und beseitigt er ihn nicht innert angemessener Frist, kann der Mieter je nach Schwere fristlos kündigen oder den Mangel auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen (OR Art. 259b). Daneben stehen ihm die Ansprüche nach OR Art. 259a offen, etwa die Herabsetzung des Mietzinses oder Schadenersatz. Was angemessen ist, hängt vom Mangel ab. Bei einem Wasserrohrbruch oder einer ausgefallenen Heizung im Winter bleibt dafür sehr wenig Zeit.
Mieter müssen Arbeiten dulden, die zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung oder Vermeidung von Schäden notwendig sind; der Vermieter zeigt Arbeiten rechtzeitig an und nimmt Rücksicht auf ihre Interessen (OR Art. 257h). Im Stockwerkeigentum trifft der Verwalter von sich aus alle dringlichen Massnahmen zur Abwehr oder Beseitigung von Schädigungen (ZGB Art. 712s).
So organisieren Verwaltungen den Pikettdienst
- Erreichbarkeit festlegen: eine Pikettnummer ausserhalb der Bürozeiten, an Wochenenden und an Feiertagen
- Dienstplan führen: wer wann Pikett hat, mit Stellvertretung
- Entscheidungsrahmen klären: bis zu welchem Betrag die Pikettperson ohne Rückfrage einen Auftrag erteilen darf
- Handwerker mit Notdienst je Gewerk hinterlegen, mit Telefonnummer und Erreichbarkeit
- Hauswartung einbinden: Zugang zu Technikräumen, Absperrungen und Schlüsseln
- Mieterschaft informieren: Pikettnummer im Treppenhaus, in der Hausordnung und auf der Website
- Jeden Einsatz dokumentieren: Zeitpunkt, Meldung, Massnahme, beauftragte Firma, Fotos
- Versicherungen nach den Vorgaben der Police informieren
Was die Hauswartung im Alltag übernimmt, halten Sie im Pflichtenheft Hauswart fest.
Eskalationsliste: Wer wird wann alarmiert?
| Stufe | Wer | Wann |
|---|---|---|
| 1 | Notruf: Feuerwehr 118, Polizei 117, Sanität 144 | Bei Brand, Gasgeruch oder Gefahr für Personen: immer zuerst |
| 2 | Pikettperson der Verwaltung | Bei jedem Notfall in der Liegenschaft |
| 3 | Hauswartung | Absperren, Zugang öffnen, erste Massnahmen vor Ort |
| 4 | Handwerker mit Notdienst | Schaden sichern oder beheben |
| 5 | Bewirtschaftung oder Leitung | Bei grossem Schaden oder Kosten über dem Entscheidungsrahmen |
| 6 | Eigentümerschaft und Versicherung | Nach den Vorgaben im Verwaltungsvertrag und in der Police |
Die Reihenfolge ist ein Beispiel. Legen Sie sie für jede Liegenschaft fest, halten Sie die Liste aktuell und hängen Sie die wichtigsten Nummern gut sichtbar auf.
Pikettliste ausfüllen
Tragen Sie Notrufnummern, Pikettdienst, Handwerker, Absperrungen und Versicherungen ein und speichern Sie die Liste als PDF oder Word. Die Eingaben bleiben in Ihrem Browser.
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Pikettliste und Notfallnummern
Liegenschaft
Notrufnummern
Bei Gefahr für Personen immer zuerst den Notruf alarmieren.
Pikettdienst der Verwaltung
Hauswartung
Handwerker mit Notdienst
Absperrungen und Technik
Werke und Störungsnummern
Versicherungen
Eskalation
Bemerkungen
Vorlage ohne Gewähr, keine Rechtsberatung.
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Häufige Fragen
Das Gesetz schreibt keine bestimmte Erreichbarkeit vor. Der Vermieter muss die Mietsache aber in gebrauchstauglichem Zustand erhalten (OR Art. 256) und bekannte Mängel innert angemessener Frist beheben (OR Art. 259b). Bei Notfällen ist diese Frist sehr kurz, deshalb organisieren viele Verwaltungen einen Pikettdienst.
Notrufnummern, die Pikettperson der Verwaltung mit Stellvertretung, die Hauswartung, Handwerker mit Notdienst je Gewerk, die Standorte von Hauptwasserhahn, Elektroverteilung und Heizung sowie die Versicherungen mit Policennummer.
Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch selbst zu beseitigen hat, behebt der Vermieter (OR Art. 256 und 259a). Hat eine Person den Schaden verursacht, kann sie dafür haften. Klären Sie im Einzelfall auch die Deckung durch die Versicherung.
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