Legionellen in der Liegenschaft: Leitfaden und Checkliste.

Leitfaden: Legionellen in Mietliegenschaften

Legionellen sind Umweltbakterien, die über das Trinkwasser in jede Hausinstallation gelangen. Getrunken sind sie unbedenklich; gefährlich werden sie, wenn sie sich bei 25 °C bis 50 °C vermehren und als feiner Sprühnebel, etwa beim Duschen, eingeatmet werden. Die folgenden Angaben fassen die Empfehlungen von BAG und BLV und die geltenden Bundesvorschriften zusammen.

Wer ist verantwortlich?

Die Vermieterschaft muss die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR).

In der Praxis organisiert die Verwaltung im Auftrag der Eigentümerschaft Kontrolle und Unterhalt der Trinkwasserinstallation. Hauswart, Sanitärinstallateur oder Fachfirma führen die Arbeiten aus. Halten Sie schriftlich fest, wer welche Kontrolle macht und wer bei Abweichungen entscheidet.

Für öffentlich zugängliche Duschanlagen, zum Beispiel in Hotels, Heimen, Schulen oder Sportanlagen, gilt zusätzlich: Die Inhaberin oder der Inhaber muss sie nach den anerkannten Regeln der Technik betreiben und durch entsprechend ausgebildete Personen regelmässig überwachen und unterhalten lassen (Art. 13 TBDV).

Den Vollzug des Lebensmittelrechts, zu dem diese Vorschriften gehören, übernehmen die Kantone; die kantonalen Laboratorien können öffentliche Anlagen kontrollieren.

Gesetzliche Höchstwerte

Im Duschwasser öffentlich zugänglicher Anlagen gilt ein Höchstwert von 1000 KBE Legionella spp. pro Liter, in Sprudelbädern und Dampfbädern 100 KBE pro Liter (TBDV, Anhang 5).

Für Wasser in privaten Einrichtungen, also auch für die Duschen in Mietwohnungen, gibt es keine rechtlichen Höchstwerte. BAG und BLV empfehlen aber, die Höchstkonzentrationen generell in allen sanitären Installationen einzuhalten (Modul 11, Ziffer 3).

Temperaturen nach BAG und BLV

Temperaturen zwischen 25 °C und 50 °C sind hygienisch heikel, vor allem bei geringem Wasserbezug. Werden die Werte unterschritten, steigt das Risiko eines Legionellenbefalls. Für eine thermische Desinfektion durch Fachpersonen braucht es mindestens 70 °C. Quelle: Modul 11, Ziffern 2.1.2 und 2.2.

Kontrollen und Unterhalt

• Die Anlage so ausrüsten, dass die Temperatur im Speicher, im Rücklauf der Zirkulation und an allen relevanten Stellen jederzeit abgelesen werden kann.
• Warmwasser und Kaltwasser an den Entnahmestellen regelmässig mit einem Thermometer messen: Wasser bis zur gleichbleibenden Temperatur laufen lassen, meist etwa zwei Minuten. Eingebaute Anzeigen periodisch mit einem kalibrierten Thermometer gegenprüfen. Empfohlen ist ein Protokoll etwa alle drei Monate.
• Entnahmestellen, die üblicherweise länger als drei Tage nicht benutzt werden, in einen Spülplan aufnehmen und mindestens zweimal wöchentlich gründlich spülen.
• Duschen, die länger als eine Woche nicht benutzt wurden, vor dem nächsten Gebrauch spülen, Warmwasser mit der Armatur in Heisswasserposition. Das betrifft auch leerstehende Wohnungen.
• Nach einem Stillstand von mehr als einem Monat, etwa bei leerstehenden Wohnungen, die ganze Installation vor der Wiederinbetriebnahme gründlich spülen: an allen Armaturen reichlich kaltes und warmes Wasser ablaufen lassen und dabei Sprühnebel vermeiden.
• Strahlregler (Perlatoren) und Duschköpfe regelmässig abnehmen, reinigen und entkalken; Wassererwärmer regelmässig entkalken.
• Enthärtungsanlagen periodisch regenerieren und durch einen Servicetechniker gemäss Herstellerangaben warten lassen.

Quelle: Modul 11, Ziffern 2.2.6 und 2.3

Selbstkontrollkonzept

Ausgehend von einer Risikoeinschätzung legt ein Selbstkontrollkonzept fest, welche Tätigkeiten wiederkehrend anfallen, welche Kontrollpunkte und Sollwerte gelten, in welchem Intervall kontrolliert wird und was bei Abweichungen geschieht. Laboranalysen auf Legionellen zeigen, ob die Massnahmen wirken. Konzept und Massnahmen werden schriftlich dokumentiert. Je gefährdeter eine Anlage und je direkter Personen Sprühnebel ausgesetzt sind, desto häufiger wird kontrolliert (Modul 10, Ziffer 3).

Anerkannte Regeln der Technik

Als anerkannte technische Regelwerke nennen BAG und BLV insbesondere SIA 385/1, SIA 385/2, die SIA Dokumentation D 0244 und die Richtlinie W3 des SVGW. Zusätzlich kann das Wasserreglement der Gemeinde Vorgaben für die Hausinstallation enthalten. Diese Seite gibt die Normen nicht im Wortlaut wieder; massgebend sind die Originaldokumente (Modul 11, Ziffer 2).

Quellen

• BAG und BLV: Legionellen Modul 11, Sanitäre Installationen (PDF)
• BAG und BLV: Legionellen Modul 10, Risikoeinschätzung und Selbstkontrolle (PDF)
• BLV: Übersicht der Empfehlungen zu Legionellen
• Fedlex: Verordnung des EDI über Trinkwasser sowie Wasser in öffentlich zugänglichen Bädern und Duschanlagen (TBDV, SR 817.022.11)
• Fedlex: Obligationenrecht, Art. 256

So setzen Sie die Checkliste ein

1. 1Zuständigkeit klären: Verwaltung, Hauswart oder Fachfirma
2. 2Sollwerte und Intervalle im Selbstkontrollkonzept festlegen
3. 3Checkliste bei jeder Kontrolle durchgehen
4. 4Ergebnisse mit Datum dokumentieren
5. 5Mieterschaft über Massnahmen informieren

Ausfüllbeispiel mit fiktiven Angaben

Dokumentationsbeispiel: Objekt und Entnahmestelle, Kontrolldatum, ausführende Person, gemessener Wert samt Einheit, verwendete Messmethode sowie vereinbarte Folgemassnahme festhalten. Sollwerte und Intervalle werden aus dem objektspezifischen Kontrollplan übernommen.

Ein gesetztes Häkchen belegt keine hygienische Unbedenklichkeit. Lassen Sie die fachliche Bewertung und allfällige Massnahmen durch die zuständige Fachperson klären. Die Checkliste unterstützt die Organisation; sie ersetzt weder Messungen noch eine Risikoanalyse.

Amtliche Quelle, abgerufen am 08.10.2026: BAG und BLV: Empfehlungen zu Legionellen

Häufige Fragen