Schimmel in der Wohnung entfernen: Mieter oder Vermieter?

Schimmel entdeckt: die ersten Schritte

1. 1Fotografieren Sie die Stellen und notieren Sie Raum, Ausdehnung und Datum. Halten Sie auch Feuchtigkeit, Geruch und frühere Schäden fest.
2. 2Melden Sie das Problem rasch schriftlich der Verwaltung und bitten Sie um Rückmeldung und eine Abklärung. Bewahren Sie Meldung, Fotos und Zustellnachweis auf (Art. 257g OR).
3. 3Bei grösserem, wiederkehrendem oder verstecktem Befall sollte eine Fachperson Ursache und Ausmass klären. Blosses Überstreichen behebt das Feuchtigkeitsproblem nicht.
4. 4Lassen Sie gesundheitliche Beschwerden ärztlich abklären. Bei geschwächtem Immunsystem oder schwerem allergischem Asthma empfiehlt das BAG eine rasche ärztliche Rücksprache.
5. 5Ermöglichen Sie die angekündigte Besichtigung und notwendige Arbeiten (Art. 257h OR). Vereinbaren Sie mit der Verwaltung, wie sie Sie über die nächsten Schritte informiert.

Checkliste für die schriftliche Schimmelmeldung

• Adresse, Wohnung und betroffene Räume nennen, zum Beispiel Schlafzimmer, Aussenwand oder Fensterrahmen.
• Beschreiben, wann Sie den Befall erstmals bemerkt haben und ob er grösser wird oder nach einer früheren Behandlung zurückkehrt.
• Fotos mit Datum und eine ungefähre Grössenangabe beilegen; Feuchtigkeit oder auffälligen Geruch ebenfalls erwähnen.
• Um Abklärung der Ursache, fachgerechte Behebung und einen Besichtigungstermin bitten; Ihre Erreichbarkeit angeben.
• Kopie der Meldung, Antworten und vereinbarte Termine gemeinsam aufbewahren.

Mängelrüge Vorlage: Mangel schriftlich melden, als PDF oder Word

Wer zahlt bei Schimmel?

• Liegt die Ursache am Gebäude, zum Beispiel an eindringender Feuchtigkeit, einem Leitungsschaden oder einem baulichen Mangel, muss die Vermieterschaft den Schimmel beseitigen und die Ursache beheben (Art. 256 Abs. 1 OR).
• Ist der Schimmel durch unsorgfältigen Gebrauch entstanden, etwa weil über längere Zeit kaum gelüftet wurde, kann die Mieterschaft dafür einstehen müssen (Art. 257f Abs. 1 OR). Die Mängelrechte stehen ihr dann nicht zu (Art. 259a Abs. 1 OR).
• Kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen können zum kleinen Unterhalt gehören (Art. 259 OR). Daraus folgt keine pauschale Pflicht der Mieterschaft, jeden Schimmel selbst zu entfernen.
• Oft ist die Ursache umstritten oder liegt in beidem. Dann hilft die Abklärung durch eine Fachperson, deren Befund schriftlich festgehalten wird.

Ursache klären statt vorschnell Schuld zuweisen

Nach dem BAG reicht es nicht, sichtbaren Schimmel zu entfernen: Auch die Ursache der Feuchtigkeit muss behoben werden. Kalte Aussenwände, undichte Bauteile, defekte Lüftungen und die Nutzung der Wohnung können eine Rolle spielen. Schimmel allein beweist deshalb noch kein falsches Lüften.

Notieren Sie, wie Sie lüften und heizen, und lassen Sie die bauliche Situation prüfen. Bei starkem Befall oder gefährdeten Bewohnern ist eine eigene Sanierung ungeeignet; das Vorgehen gehört in fachkundige Hände.

BAG: Vorgehen bei Feuchtigkeit und Schimmel

Rechte bei Schimmel

Hat die Mieterschaft den Schimmel weder zu verantworten noch selbst zu beseitigen, kann sie (Art. 259a OR):

• Beseitigung des Mangels verlangen (Art. 259a Abs. 1 lit. a OR).
• Herabsetzung des Mietzinses verlangen, ab dem Zeitpunkt, in dem die Vermieterschaft vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung (Art. 259d OR).
• Schadenersatz verlangen, wenn die Vermieterschaft nicht beweist, dass sie kein Verschulden trifft (Art. 259e OR).
• Künftige Mietzinse bei der vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen, nachdem schriftlich eine angemessene Frist gesetzt, die Hinterlegung angedroht und schriftlich angekündigt wurde (Art. 259g OR).
• Beseitigt die Vermieterschaft einen ihr bekannten Mangel nicht innert angemessener Frist: bei schweren Mängeln fristlos kündigen, bei leichteren Mängeln den Mangel auf ihre Kosten beseitigen lassen (Art. 259b OR).

Fristen

• Mängelmeldung: so bald wie möglich. Das Gesetz nennt keine Frist in Tagen, aber wer nicht meldet, haftet für den Schaden, der daraus entsteht (Art. 257g Abs. 2 OR).
• Frist zur Beseitigung: Die Mieterschaft setzt der Vermieterschaft schriftlich eine angemessene Frist (Art. 259g Abs. 1 OR). Was angemessen ist, hängt vom Mangel ab; eine feste Zahl von Tagen schreibt das Gesetz nicht vor.
• Hinterlegung: Die Ansprüche müssen innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde geltend gemacht werden, sonst fallen die hinterlegten Mietzinse der Vermieterschaft zu (Art. 259h Abs. 1 OR).
• Mietzinsherabsetzung: gilt vom Zeitpunkt an, in dem die Vermieterschaft vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung (Art. 259d OR). Darum lohnt sich eine schriftliche Meldung mit Datum.

Hinweise für Verwaltungen

Lassen Sie Schimmel nicht nur oberflächlich entfernen, sondern die Ursache abklären; ohne geklärte Ursache kann er wiederkommen. Halten Sie Befund und Massnahmen schriftlich fest und informieren Sie die Mieterschaft über Arbeiten und Termine rechtzeitig (Art. 257h Abs. 3 OR).

Häufige Fragen

Gesetzliche Grundlagen

Obligationenrecht (OR) in der Fassung vom 1. Oktober 2026, geprüft auf Fedlex. Stand: 28. Oktober 2026. Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

• Art. 256 OR: Pflichten der Vermieterschaft
• Art. 257g OR: Meldepflicht der Mieterschaft
• Art. 259 OR: kleiner Unterhalt
• Art. 259a OR: Rechte der Mieterschaft
• Art. 259d OR: Herabsetzung des Mietzinses
• Art. 259g OR: Hinterlegung des Mietzinses
• Art. 257f OR: Sorgfalt und Rücksichtnahme
• Art. 257h OR: Duldungspflicht
• Art. 259b OR: fristlose Kündigung
• Art. 259i OR: Verfahren
• BAG: Feuchtigkeitsprobleme und Schimmel
• BAG: Schimmel in Wohnräumen, Hinweise für Mieter und Vermieter