Mängel in der Mietwohnung: wer zahlt und was zu tun ist.
Verstopfter Abfluss, Schimmel oder Wasserschaden: Hier finden Mieterinnen, Mieter und Verwaltungen, wer einen Mangel bezahlt, wie er gemeldet wird und welche Rechte das Obligationenrecht vorsieht. Stand: Oktober 2026.
Die Grundregel: Wer bezahlt einen Mangel?
Die Vermieterschaft muss die Wohnung in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und in diesem Zustand erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR). Mängel beseitigt deshalb grundsätzlich die Vermieterschaft auf ihre Kosten.
Ausgenommen ist der kleine Unterhalt: Mängel, die sich durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen beheben lassen, beseitigt die Mieterschaft nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten (Art. 259 OR). Eine feste Frankengrenze nennt das Gesetz nicht.
Hat die Mieterschaft einen Mangel selbst zu verantworten, etwa weil sie die Wohnung nicht sorgfältig gebraucht hat (Art. 257f Abs. 1 OR), stehen ihr die Mängelrechte nicht zu (Art. 259a Abs. 1 OR).
Pflicht der Mieterschaft: Mängel melden
Mängel, die sie nicht selbst beseitigen muss, muss die Mieterschaft der Vermieterschaft melden (Art. 257g Abs. 1 OR). Unterlässt sie die Meldung, haftet sie für den Schaden, der daraus entsteht (Art. 257g Abs. 2 OR).
Arbeiten, die zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung oder Vermeidung von Schäden notwendig sind, muss die Mieterschaft dulden. Die Vermieterschaft muss solche Arbeiten rechtzeitig anzeigen und auf die Interessen der Mieterschaft Rücksicht nehmen (Art. 257h OR).
Melden Sie Mängel schriftlich, mit Datum, Ort und Fotos. So ist später klar, ab wann die Vermieterschaft vom Mangel wusste.
Mängelrüge Vorlage: Mangel schriftlich melden, als PDF oder Word
Rechte der Mieterschaft bei einem Mangel
Entstehen Mängel, die die Mieterschaft weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, kann sie (Art. 259a OR):
- Beseitigung des Mangels verlangen (Art. 259a Abs. 1 lit. a OR).
- Herabsetzung des Mietzinses verlangen, ab dem Zeitpunkt, in dem die Vermieterschaft vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung (Art. 259d OR).
- Schadenersatz verlangen, wenn die Vermieterschaft nicht beweist, dass sie kein Verschulden trifft (Art. 259e OR).
- Künftige Mietzinse bei der vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen, nachdem schriftlich eine angemessene Frist gesetzt, die Hinterlegung angedroht und schriftlich angekündigt wurde (Art. 259g OR).
- Beseitigt die Vermieterschaft einen ihr bekannten Mangel nicht innert angemessener Frist: bei schweren Mängeln fristlos kündigen, bei leichteren Mängeln den Mangel auf ihre Kosten beseitigen lassen (Art. 259b OR).
Fristen auf einen Blick
- Mängelmeldung: so bald wie möglich. Das Gesetz nennt keine Frist in Tagen, aber wer nicht meldet, haftet für den Schaden, der daraus entsteht (Art. 257g Abs. 2 OR).
- Frist zur Beseitigung: Die Mieterschaft setzt der Vermieterschaft schriftlich eine angemessene Frist (Art. 259g Abs. 1 OR). Was angemessen ist, hängt vom Mangel ab; eine feste Zahl von Tagen schreibt das Gesetz nicht vor.
- Hinterlegung: Die Ansprüche müssen innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde geltend gemacht werden, sonst fallen die hinterlegten Mietzinse der Vermieterschaft zu (Art. 259h Abs. 1 OR).
- Mietzinsherabsetzung: gilt vom Zeitpunkt an, in dem die Vermieterschaft vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung (Art. 259d OR). Darum lohnt sich eine schriftliche Meldung mit Datum.
Häufige Fragen
Grundsätzlich die Vermieterschaft, denn sie muss die Wohnung in einem tauglichen Zustand erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR). Die Mieterschaft zahlt den kleinen Unterhalt nach Ortsgebrauch (Art. 259 OR) und Schäden, die sie selbst zu verantworten hat.
Schriftlich an die Verwaltung oder Vermieterschaft, mit Adresse und Wohnung, einer genauen Beschreibung, dem Datum, an dem Sie den Mangel bemerkt haben, und Fotos. Die Meldepflicht steht in Art. 257g OR. Unter https://ailean.re/vorlagen/maengelruege/ finden Sie eine kostenlose Mängelrüge Vorlage.
Das Gesetz gibt Ihnen einen Anspruch, von der Vermieterschaft eine Herabsetzung des Mietzinses zu verlangen (Art. 259d OR). Wer den Mietzins eigenmächtig nicht bezahlt, gerät in Rückstand; dafür sieht Art. 257d OR eine Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung vor. Der gesetzliche Weg, Druck zu machen, ist die Hinterlegung nach Art. 259g OR.
Verlangt die Mieterschaft die Beseitigung eines Mangels, kann sie der Vermieterschaft schriftlich eine angemessene Frist setzen und androhen, künftige Mietzinse bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle zu hinterlegen. Die Hinterlegung muss sie schriftlich ankündigen; hinterlegte Mietzinse gelten als bezahlt (Art. 259g OR). Innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses muss sie ihre Ansprüche bei der Schlichtungsbehörde geltend machen (Art. 259h OR).
Wenn die Vermieterschaft einen ihr bekannten Mangel nicht innert angemessener Frist beseitigt und der Mangel die Tauglichkeit der Wohnung zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliesst oder erheblich beeinträchtigt (Art. 259b lit. a OR). Ob das zutrifft, hängt vom Einzelfall ab; lassen Sie sich im Zweifel beraten.
Gesetzliche Grundlagen
Obligationenrecht (OR) in der Fassung vom 1. Oktober 2026, geprüft auf Fedlex. Stand: Oktober 2026. Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
- Art. 256 OR: Pflichten der Vermieterschaft
- Art. 257g OR: Meldepflicht der Mieterschaft
- Art. 259 OR: kleiner Unterhalt
- Art. 259a OR: Rechte der Mieterschaft
- Art. 259d OR: Herabsetzung des Mietzinses
- Art. 259g OR: Hinterlegung des Mietzinses
- Art. 259b OR: Kündigung oder Beseitigung auf Kosten der Vermieterschaft
- Art. 259h OR: Frist bei der Hinterlegung
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