Stockwerkeigentum verwalten: Versammlung, Reglement, Erneuerungsfonds.
Was Verwaltungen und Stockwerkeigentümer nach dem Zivilgesetzbuch wissen müssen: Wertquoten, Reglement, Versammlung, Verwalter und Erneuerungsfonds, mit Verweisen auf ZGB Art. 712a bis 712t.
Stand: Oktober 2026. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Massgebend sind der Gesetzestext und Ihre Verträge.
Was ist Stockwerkeigentum?
Stockwerkeigentum ist ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen (ZGB Art. 712a). Wer Stockwerkeigentum hat, muss seine Räume so unterhalten, wie es für ein Gebäude in einwandfreiem Zustand und gutem Aussehen erforderlich ist.
Nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden können unter anderem der Boden der Liegenschaft, Bauteile, die für Bestand und Festigkeit des Gebäudes wichtig sind oder seine äussere Gestalt bestimmen, und Anlagen, die auch den anderen Stockwerkeigentümern dienen (ZGB Art. 712b). Diese Teile sind gemeinschaftlich.
Wertquoten
Im Begründungsakt wird der Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner angegeben (ZGB Art. 712e). Nach diesen Wertquoten leisten die Stockwerkeigentümer ihre Beiträge an die gemeinschaftlichen Kosten (ZGB Art. 712h).
Eine Änderung der Wertquoten braucht die Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und die Genehmigung der Versammlung. Wurde eine Quote irrtümlich falsch festgesetzt oder ist sie durch bauliche Veränderungen unrichtig geworden, hat jeder Stockwerkeigentümer Anspruch auf Berichtigung.
Reglement und Hausordnung
Jeder Stockwerkeigentümer kann verlangen, dass ein Reglement über Verwaltung und Benutzung aufgestellt und im Grundbuch angemerkt wird. Es wird mit der Mehrheit der Stockwerkeigentümer angenommen und geändert, die zugleich zu mehr als der Hälfte anteilsberechtigt ist (ZGB Art. 712g). Ändert sich die Zuteilung ausschliesslicher Nutzungsrechte, müssen zudem die direkt betroffenen Stockwerkeigentümer zustimmen.
Im Reglement stehen typischerweise die Nutzung der gemeinschaftlichen Teile, die Kostenverteilung, der Erneuerungsfonds, die Einberufung der Versammlung und die Aufgaben des Verwalters. Die Hausordnung regelt das Zusammenleben im Alltag; eine leere Gliederung finden Sie in der Vorlage Hausordnung.
Die Versammlung der Stockwerkeigentümer
Die Versammlung entscheidet in allen Verwaltungsangelegenheiten, die nicht dem Verwalter zustehen. Sie bestellt den Verwalter und beaufsichtigt ihn, genehmigt jährlich Kostenvoranschlag, Rechnung und Kostenverteilung, befindet über die Schaffung eines Erneuerungsfonds und sorgt für die Versicherung des Gebäudes (ZGB Art. 712m). Ergänzend gelten die Vorschriften über die Organe des Vereins.
- Einberufen und geleitet wird die Versammlung vom Verwalter, wenn sie nichts anderes beschlossen hat; die Beschlüsse werden protokolliert (ZGB Art. 712n).
- Beschlussfähig ist sie, wenn die Hälfte aller Stockwerkeigentümer, die zugleich zur Hälfte anteilsberechtigt ist, mindestens aber zwei, anwesend oder vertreten sind (ZGB Art. 712p).
- Fehlt diese Beteiligung, wird eine zweite Versammlung einberufen, frühestens zehn Tage nach der ersten. Dort genügt ein Drittel aller Stockwerkeigentümer, mindestens zwei.
- Gehört ein Stockwerk mehreren Personen gemeinsam, haben sie zusammen nur eine Stimme, die sie durch einen Vertreter abgeben (ZGB Art. 712o).
Bauliche Massnahmen und Mehrheiten
Für Verwaltungshandlungen und bauliche Massnahmen gelten die Bestimmungen über das Miteigentum (ZGB Art. 712g). Sie unterscheiden nach der Art der Massnahme:
| Massnahme | Worum es geht | Zustimmung |
|---|---|---|
| Notwendig | Unterhalt, Wiederherstellung und Erneuerung zur Erhaltung von Wert und Gebrauchsfähigkeit | Mehrheit aller Miteigentümer (ZGB Art. 647c) |
| Nützlich | Erneuerung und Umbau zur Wertsteigerung oder für bessere Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit | Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt (ZGB Art. 647d) |
| Luxuriös | Arbeiten, die nur der Verschönerung, der Ansehnlichkeit oder der Bequemlichkeit dienen | Grundsätzlich alle Miteigentümer, mit Ausnahmen (ZGB Art. 647e) |
Welche Kategorie zutrifft, hängt vom Einzelfall ab. Das Reglement kann im Rahmen des Gesetzes eine andere Ordnung vorsehen.
Massnahmen, die sofort getroffen werden müssen, um die Sache vor drohendem oder wachsendem Schaden zu bewahren, darf jeder Miteigentümer von sich aus auf Kosten aller ergreifen (ZGB Art. 647). Der Verwalter trifft dringliche Massnahmen ebenfalls von sich aus (ZGB Art. 712s). Wie sich Notfälle organisieren lassen, zeigt der Ratgeber Pikettdienst und Notfälle.
Der Verwalter
Der Verwalter vollzieht die gemeinschaftliche Verwaltung nach Gesetz, Reglement und Beschlüssen der Versammlung. Er verteilt die gemeinschaftlichen Kosten, stellt Rechnung, zieht die Beiträge ein und verwaltet die Geldmittel; er wacht auch darüber, dass Reglement und Hausordnung eingehalten werden (ZGB Art. 712s).
Nach aussen vertritt er Gemeinschaft und Stockwerkeigentümer in seinem gesetzlichen Aufgabenbereich. Für einen Zivilprozess ausserhalb des summarischen Verfahrens braucht er die vorgängige Ermächtigung der Versammlung, ausser in dringenden Fällen (ZGB Art. 712t).
Die Versammlung kann den Verwalter jederzeit abberufen, unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche (ZGB Art. 712r). Kommt keine Wahl zustande, kann jeder Stockwerkeigentümer die Ernennung durch das Gericht verlangen (ZGB Art. 712q).
Erneuerungsfonds
Das Gesetz schreibt keinen Erneuerungsfonds vor. Die Versammlung befindet über seine Schaffung für Arbeiten an Unterhalt und Erneuerung (ZGB Art. 712m). Der Fonds gehört zum Vermögen, das die Gemeinschaft unter ihrem eigenen Namen erwirbt (ZGB Art. 712l). Höhe und Verwendung der Einlagen regeln meist das Reglement oder Beschlüsse der Versammlung.
Die jährliche Einlage pro Einheit berechnen Sie mit dem Erneuerungsfonds Rechner aus Gebäudeversicherungswert, Einlagesatz und Wertquote.
Gemeinschaftliche Kosten verteilen
Die Stockwerkeigentümer tragen die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung nach ihren Wertquoten (ZGB Art. 712h). Dazu gehören namentlich:
- Laufender Unterhalt, Reparaturen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen Teile, Anlagen und Einrichtungen
- Kosten der Verwaltungstätigkeit einschliesslich der Entschädigung des Verwalters
- Beiträge und Steuern der öffentlichen Hand, die allen Stockwerkeigentümern gemeinsam auferlegt sind
- Zinsen und Amortisationen an Pfandgläubiger, denen die Liegenschaft haftet oder denen sich die Stockwerkeigentümer solidarisch verpflichtet haben
Dienen bestimmte gemeinschaftliche Teile einzelnen Einheiten nicht oder nur in ganz geringem Mass, ist dies bei der Verteilung zu berücksichtigen.
Checkliste für die jährliche Versammlung
Die wichtigsten Schritte rund um die ordentliche Versammlung. Haken Sie ab, was erledigt ist; nichts wird gespeichert.
Häufige Fragen
Nein. Das ZGB überlässt es der Versammlung, über die Schaffung eines Erneuerungsfonds zu befinden (ZGB Art. 712m). Ob und wie viel eingelegt wird, regeln Reglement oder Beschlüsse der Versammlung.
Der Verwalter beruft die Versammlung ein und leitet sie, wenn die Versammlung nichts anderes beschlossen hat (ZGB Art. 712n).
Wenn die Hälfte aller Stockwerkeigentümer, die zugleich zur Hälfte anteilsberechtigt ist, mindestens aber zwei, anwesend oder vertreten sind. Eine zweite Versammlung frühestens zehn Tage später ist mit einem Drittel, mindestens zwei, beschlussfähig (ZGB Art. 712p).
Ja, mit Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und Genehmigung der Versammlung. Bei einem Irrtum oder nach baulichen Veränderungen besteht ein Anspruch auf Berichtigung (ZGB Art. 712e).
Ja, durch Beschluss der Versammlung jederzeit, unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche. Lehnt die Versammlung eine Abberufung trotz wichtiger Gründe ab, kann jeder Stockwerkeigentümer binnen Monatsfrist die gerichtliche Abberufung verlangen (ZGB Art. 712r).
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